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2018
03-25

美国未完成的郊区


加利福尼亚州斯托克顿 - 珍妮米尔恩和她的丈夫在2004年在加利福尼亚州郊区的一条安静街道上购买了他们的四卧室牧场风格的房子。它是在发展中最遥远的地段之一,Milhorn喜欢因为这意味着她有更多的土地,并且因为它看起来在干草地上。

但不久之后,开发商抢购了干草地,这是房地产业的一部分,引发了对加利福尼亚州和西部部分地区前所有农田的推测和建设。 2006年,他们开始建造,铺设土地并铺设道路。他们竖立路灯和电缆,并安装了带有摇滚明星名字的街道标志,如Jagger Lane和Hendrix Drive。

然后经济衰退袭来,大楼停了下来。街道和人行道仍然在那里,红地毯和黑色的电线伸出地面。但只有少数房屋已经建成。 Milhorn家附近没有任何地方。在一扇窗户之外,Milhorns可以看到已完成的发展中修剪整齐的草坪和邻居的明亮花园。另一方面,他们看到一片荒凉的街道上有路牌和灯柱,但没有房子。

该领域很快开始看起来像垃圾场。有杂草丛生,啤酒瓶,购物车。丢弃的儿童玩具和汽车座椅和塑料袋。来自全镇的人们会在晚上摆脱他们的旧床垫或派对。土狼和臭鼬也发现了开放空间的吸引力。有时,Milhorn会从夜班工作回家并在院子里找到一只臭鼬。

“这真是太可怕了,”Milhorn站在她的前院,站在隔壁废弃的发展中说道,就像摩托车上的一个男人在他的引擎上枪了一下,在空荡的街道上嘈杂的环境中飞驰而过。

Milhorn和她的丈夫在他们的财产边界竖起了一道栅栏,以阻挡动物,但这并不能阻止那些进入空荡荡的街道或在高草丛中巡游的人。一名醉酒的司机在黑暗中撞向它后,一辆已经竖立起来阻挡侵入者的路障被取下。现在,死路的空荡荡的街道已经变成了赛车手和骑自行车的人。

“他们中的一个在深夜里咬着灰尘,在黑暗中尖叫着,”Milhorn摇着头说道。

像这个分散在全国各地的数以百计的僵尸细分。它们是房地产市场繁荣和萧条的最明显的提示之一,在人们似乎每个人都想在郊区找到房子并且能够负担得起的令人兴奋的日子里计划并铺平了道路。但是当经济陷入困境时,这些分支机构背后的许多开发商都陷入困境,工程停止了。在某些情况下,有些人已经迁入这些半地下的小区,需要在那里提供服务。在其他地方,除了道路,人行道和少数尚未被盗的路牌以外,这片土地是空的。根据索诺兰研究所的数据,在西部的一些县,所有细分地段的15%到33%都是空置的。

“自2007年房地产泡沫破灭以来,该地区受到严重影响,腐蚀的细分道路现在穿过农田和开放空间,而”规格“房屋在许多农村和郊区景观中独处,”作者吉姆霍尔韦林肯土地政策研究所在一份关于僵尸分区的报告中写道。 “如果不纠正,他们将继续削弱受影响社区的财政健康,财产价值和生活质量。”

空地可能会导致野火和洪水污染,并可能降低附近房屋的房产价值。他们也可能花费地方政府不必要的资金,因为市政当局可能不得不向公众提供安全或清除积雪的地方,而没有预期的财产税。

目前尚不清楚如何“修复”这些僵尸细分。虽然有些将在经济复苏时完成,但其他一些可能长期处于休眠状态。尤其是现在许多年轻人和婴儿潮一代想要生活在适宜步行的城市环境中,而不是他们必须驾驶一切的细分市场。

但是如果有道路的话 铺好的或开发商已经安装了基础设施的改进,只是将空间还原到农田是非常困难的。试图阻止建筑的地方政府(即使没有需求)可以被起诉,以防止曾经获得批准的发展。

纽约市立大学建筑学教授June Williamson说:“当未来的住宅开发项目划分区域时,其价值在于此,”他共同撰写了一本叫做改装Suburbia 的书。 “土地所有者可以争辩说,裁员将导致未来使用效益较低。”

尽管如此,一些开发人员还是想出了创造性的方法,将僵尸细分变成行之外的空McMansions之外的东西。

例如,亚利桑那州的马里科帕在经济繁荣时期每个月发布了大约600个住宅建筑许可证,然后看到许多这样的发展停滞不前。这个城市并没有等到需求能够回归,而是与一个空洞的发展所有者建立了天主教教堂。教堂一直在寻找新的建筑物,并且正在寻找一个有现有水和基础设施服务的场地。开发者一直在寻找愿意构建的人。通过一点点的城市重新分区帮助,教堂可以开始在这块土地上建设。

而在爱达荷州提顿县,人口约11,000人,索诺兰研究所估计,68%的土地被划分为细分地块,但地方官员通过了将允许划分地块的条例。一项名为Canyon Creek Ranch的开发项目将其计划从350个地段改为只有21个地段的社区项目,将基础设施价格标签缩减97%,并减少对环境的影响。

城市开发商和顾问Michael Mehaffy说,最近,购买不良房产的客户已经开始联系他,希望能够再次开始建设他们。但他们想要建立与以前计划不同的东西。

“市场正在发生转变 - 人们正在认识到他们不想生活在这些单一文化的地方,”他说。 “他们希望能够步行,享受便利设施和附近有很多服务的好邻居。”

但是有分区代码和头痛使得难以构建与原计划不同的东西,Mehaffy说。其中一些发展没有任何可用的公共交通。其他人可能会有居民购买房屋,认为他们搬到郊区,可能会反对公寓建筑或零售。一些计划的社区已经拥有某些水资源和其他资源的权利,如果他们建造比原计划更小的项目,他们不会放弃。

“如果你像我们一样努力尝试,不仅仅是为了挑选作品并重新构建,而是要以更聪明的方式建立一个完整的社区,”他说。

但在某些地方,它工作。 Mehaffy正与建筑师兼城市设计师Lawrence Qamar一起在华盛顿州沿海的一个叫做Ocean Shores的地区的僵尸细分市场工作。该项目最初设想为十几栋四层公寓大楼。尽管一栋大楼已经建成并售出几台,但该项目在经济衰退期间停滞不前。一位新开发商在2012年购买了拍卖中的房产。

“他们有一个非常可怕的计划,一个糟糕的发展,如果它已经建成,将会是景观上的一场灾难”,Qamar说。

现在,Mehaffy和Qamar有了一个新的愿景:一个混合用途,适合步行的小型独栋别墅,零售和自行车道。旧计划将拥有500套公寓单元,新套房有300套小屋风格的空间或“住宅单元”。

“我们希望将这种僵尸细分类型转变为更类似于这种类似村庄视觉的东西”,Qamar说过。

回到Janeen Milhorn的发展,没有迹象表明任何人都在考虑建造更适合步行的东西。在Petty Lane的街道上有一些新房子,在Zeppelin Lane和Ozzy Ct已经建成的旁边。但她附近的土地由不同的建筑商拥有,他们只是让它坐下,她说。她和她的丈夫试图联系这个城市,看看他们是否可以 买一些土地,并使他们的院子更大,但城市说不。这座城市说,一座房子最终会去那里。在此之前,Milhorn将不得不等待。